Brandveiligheid in balans

Veiligheid is een hot item in de vastgoedwereld. Eindgebruikers moeten op een veilige manier gebruik kunnen maken van een pand. Of ze er nu in wonen of werken, dat maakt niets uit. Om deze eindgebruikers én jouw investering – het pand in kwestie – te beschermen, is het slim om na te denken over de brandveiligheid van je gebouw.

In het Bouwbesluit (2012) liggen regels vast ten aanzien van brandveiligheid voor gebouwen. Met brandveiligheid bedoelen we maatregelen en acties om een brand te voorkomen, de gevolgen ervan te beperken, en daarnaast de veiligheid van betrokken mensen te waarborgen. In beginsel moet je aan de regels voldoen die horen bij de (tijdelijke) gebruiksfunctie van het gebouw. Je mag echter van de voorschriften uit het Bouwbesluit afwijken, als je ze compenseert met gelijkwaardige oplossingen.

De brandveiligheidsbalans
De mate van brandveiligheid in een gebouw wordt bepaald door de combinatie van vier pijlers: gebouwkenmerken, menskenmerken, interventiekenmerken en omgevingskenmerken. De invulling die je aan deze pijlers geeft – door maatregelen te treffen op het gebied van brandveiligheid – moet in balans zijn met het gewenste niveau van brandveiligheid. Het is vergelijkbaar met een ‘weegschaal’ die zo goed mogelijk in evenwicht moet worden gehouden.

Gertjan de Ree, Projectmanager Gapph: “Met goede kennis van zaken kun je slimme brandveiligheidsoplossingen toepassen. Het niveau van veiligheid, bruikbaarheid en duurzaamheid van het pand blijft daarmee gelijk, zonder dat er heel kostbare investeringen voor nodig zijn. Dit soort oplossingen kan het verschil maken in of het wel of niet rendabel is een leegstaand gebouw een tijdelijke gebruiksfunctie te geven.”

Pijler 1: Gebouwkenmerken
Denk bij de gebouwkenmerken aan technische voorzieningen; de sterkte van de constructie, brandcompartimentering en het materiaalgebruik in het gebouw. Ook aanwezigheid van systemen voor alarmering bij brand, materialen als rookmelders of blusapparatuur, vluchtroutes en nooduitgangen vallen hieronder. Kenmerken waarop je als eigenaar of beheerder aardig wat invloed kunt uitoefenen, aldus Gertjan. “Met slimme maatregelen kun je veel bereiken. Al moet je dat per gebouw bekijken; het is maatwerk. In sommige gevallen kun je bijvoorbeeld – binnen een bepaalde brandcompartimentering – draadloze, koppelbare rookmelders toepassen om te voorkomen dat een dure brandmeldinstallatie moet worden geïnstalleerd.”

Pijler 2: Menskenmerken
Naast de ‘fysieke’ kenmerken van een gebouw is ook het gedrag van de gebruikers van het gebouw van belang in brandveiligheid. “Probeer zoveel mogelijk risico’s al in te perken vóórdat een gebouw in gebruik genomen wordt”, tipt Gertjan. “Gapph verstrekt bijvoorbeeld een ‘veiligheidspakket’ aan iedere (nieuwe) bewoner, met daarin onder meer een rookmelder. Bovendien hangen we op diverse centrale plekken in een gebouw overzichtelijke plattegronden op, met belangrijke informatie zoals vluchtwegen. Als een pand al in gebruik is, adviseren we periodieke controles . Worden de ruimtes gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn? Zijn de vluchtroutes vrij? Zijn er geen brandbare attributen geplaatst in de gezamenlijke ruimtes? Zo houd je zelf zonder teveel moeite vinger aan de pols.”

Pijler 3: Omgevingskenmerken
De ligging van een gebouw bepaalt mede de brandveiligheid ervan. Is er sociale controle, om brandstichting te voorkomen? Is er een brandweerkazerne in de buurt? Maar ook: wordt er bij omliggende bedrijven gewerkt met chemische of brandbare stoffen? Gertjan: “Op de omgevingskenmerken heb je over het algemeen zelf weinig invloed. Toch is het van belang je er bewust van te zijn, zodat je snel kan reageren bij een incident.”

Pijler 4: Interventiekenmerken
Liefst voorkom je brand. Helaas gaat die vlieger niet altijd op. Dus dan moet je pand voorbereid zijn op ‘interventie’. Is er een plan voor ontruiming? Heeft de brandweer vrije toegang? En is het voor de brandweer ter plaatse snel duidelijk hoe een pand in elkaar zit?

“Voordat wij een pand met woonfunctie in beheer nemen, sturen we een gebruiksmelding en brandveiligheidsmemo naar de brandweer en gemeente. Daarin geven we aan hoe de brandveiligheid van het gebouw geregeld is. Daar zijn we heel strikt in. Als het pand een (tijdelijke) nieuwe bestemming krijgt – als er bijvoorbeeld (meer) mensen in het gebouw gaan wonen – maken we daar ook melding van bij de brandweer en gemeente. Zo kan de brandweer bij brand een situatie beter inschatten en een ‘aanvalsplan’ maken. Als ze in geval van nood alles ter plaatse moeten ontdekken, is het eigenlijk al te laat…”

Know-how
Gapph bedenkt creatieve oplossingen voor leegstaand vastgoed. “Als we met een opdrachtgever om tafel zitten voor de invulling van een pand, komt het onderwerp brandveiligheid altijd ter sprake. Veiligheid vinden we erg belangrijk bij Gapph”, verduidelijkt Gertjan. “Door onze brede expertise kunnen we een vastgoedeigenaar goed adviseren over dit onderwerp. Als beheerders zullen wij alles binnen onze macht doen om de veiligheid voor pand én bewoners of ondernemers en medewerkers veilig te stellen.”

Benieuwd wat wij je kunnen bieden op het gebied van veiligheid van je vastgoed? Neem contact met ons op!