Gefaseerd herontwikkelen van sociale woonwijken: zo ga je om met leegstand
Bij de herontwikkeling of herstructurering van sociale woningbouw komt veel kijken. Woningcorporaties hebben niet alleen te maken met de sloop en nieuwbouw van woningen, maar willen ook bewoners een zo goed mogelijke oplossing bieden. Door gefaseerde leegstand kan een groot deel van de bewoners tijdens de herontwikkeling in de wijk blijven wonen. Gapph helpt en adviseert woningcorporaties om te gaan met gefaseerde leegstand door middel van leegstandbeheer. Hiermee voorkom je onnodige leegstand en zorg je gedurende het hele proces voor een goede leefbaarheid in de wijk. Sinds eind vorig jaar voeren we het leegstandbeheer uit bij een groot herontwikkelingsproject van een woningcorporatie in Nijmegen. Vastgoedbeheerder Aico Bulten geeft een kijkje in de keuken.
Gapph biedt drie vormen van leegstandbeheer aan: tijdelijke verhuur, tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet en bruikleen. Bij tijdelijke verhuur worden panden verhuurd voor een vooraf afgesproken periode, bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet is de opzegtermijn drie maanden en bij bruikleen achtentwintig dagen. De opbrengst wordt minder naarmate de verhuurder flexibeler is. Aico vertelt: “Aan de start van elk leegstandbeheerproject gaan we met de opdrachtgever om tafel om te kijken welke vorm het beste past. De meeste woningcorporaties kiezen voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet. In het geval van het herontwikkelingsproject in Nijmegen adviseerden wij echter heel bewust voor bruikleen. Hierdoor is de woningcorporatie extra flexibel en kan men indien gewenst heel snel weer over de woningen beschikken.”
Herontwikkeling oude volkswijk Nijmegen
De Nijmeegse woningcorporatie herontwikkelt een oude volkswijk in de stad – sociale woningbouw. Volgend jaar worden hier zo’n tweehonderd woningen gesloopt, waarna hetzelfde soort woningen wordt teruggebouwd. Bewoners krijgen de keuze om ofwel de wijk te verlaten, waarbij ze stadsurgentie en een vergoeding krijgen. Wanneer de nieuwbouw af is kunnen ze terugkeren. De andere optie is om in de wijk te blijven wonen, waarbij ze mogelijk tijdelijk in een wisselwoning worden geplaatst tot hun nieuwe woning af is. Aico: “Om de wijk gedurende dit proces leefbaar te houden, schakelde de corporatie Gapph in voor het leegstandbeheer. Wij voorzien woningen die leeg komen te staan van tijdelijke bewoners. Bovendien zorgen we ervoor dat deze tijdelijke bewoners hun woning en tuin goed onderhouden, zodat de wijk netjes blijft.”
Op dit moment beheert Gapph circa veertig woningen in de wijk. “Eind vorig jaar startten we met het tijdelijk beheer van een klein aantal woningen”, vertelt Aico. “Na de introductie van het sociaal plan, in februari dit jaar, vertrokken meer bewoners uit de wijk en nam het aantal woningen in ons beheer toe. De verwachting is dat dit aantal nog verder groeit naar zestig tot zeventig woningen.”
Gestroomlijnd proces
Wanneer de opdrachtgever een keuze heeft gemaakt voor een vorm van leegstandbeheer, gaat Gapph aan de slag. “Wanneer bewoners hun huur opzeggen en een woning leeg komt te staan, zoeken wij naar tijdelijke bewoners”, schetst Aico. “Bij dit project plaatste ik een advertentie op de website. We ontvingen een groot aantal reacties van geinteresseerden, waarna een eerste selectie plaatsvond en we een wachtlijst maakten. We werken samen met een aannemer, die wanneer de oude bewoners vertrekken, door middel van een eindcontrole checkt of de woning in orde is. Vervolgens plannen wij een bezichtiging met een mogelijke nieuwe tijdelijke bewoner. Voorafgaand hieraan ontvangt deze al een voorlopig contract. Zo kan de nieuwe bewoner dit – wanneer beide partijen enthousiast zijn – direct tekenen en de sleutels in ontvangst nemen. Snel en efficiënt!”
Wanneer de tijdelijke bewoner is ingetrokken, voert de vastgoedbeheerder van Gapph elke twee maanden een vooraf aangekondigde controle van de woning uit. “Hierbij controleer ik of de woning veilig en netjes is, of het brandpreventiepakket goed is geinstalleerd en neem ik de meterstanden op. Bovendien maak ik een praatje met de bewoners en kijk ik hoe het met hen gaat. Als vastgoedbeheerder ben ik het eerste aanspreekpunt van bewoners wanneer er een probleem is – denk aan een kapotte ruit, een defecte verwarming of burenruzie. Ik heb nauw contact met de wijkbeheerder van de woningcorporatie. Als er zaken spelen of klachten zijn over bewoners, pakken we dit samen op. Gelukkig komt dit in de praktijk nauwelijks voor.”
Voordelen leegstandbeheer bij herstructurering
Leegstandbeheer heeft veel voordelen. Het neemt het risico op kraak weg – wanneer er een contract op een pand staat is kraken niet mogelijk. Ook zorgt het voor een goede leefbaarheid in de wijk. Gapph heeft veel ervaring met leegstandbeheer. Wij kennen de markt en weten waar kansen, mogelijkheden en uitdagingen liggen. We streven naar een kostendekkende of rendabele oplossing. Onze focus ligt altijd op kwaliteit en het ontzorgen van onze opdrachtgever. Aico: “Wij regelen alles – van het zoeken van bewoners tot het onderhoud aan de woningen. Zo heb je hier als woningcorporatie geen omkijken naar, terwijl de leefbaarheid van de buurt juist verbetert.”
Sta jij aan het begin van een herstructurering of herontwikkeling van sociale woningbouw waar tijdelijk beheer gewenst is? Wij adviseren je graag. Stuur ons een bericht.
